店舗デザイン・設計・プロデュースをお考えの方に、危機管理・リスクマネジメントについて紹介します。

不動産契約

不動産契約には大きく2つがあります。

1. 一定期間で更新を行い、借り主が退去するまで続く契約（普通借地権）
2. あらかじめ期間が定められ、更新することができない契約（定期借地権）

驚くことに、自分の借りている物件がどちらなのか知らない方がいます。
仮に5年の定期借地権で賃貸借している物件に店舗を出店したとします。
店舗の業績が好調であっても5年後には退店し、物件を明け渡さなくてはなりません。
契約の内容を確認することは人生設計として、とても重要なことなのです。

不動産トラブル例

よくある相談で更新時に10％の賃料値上げが契約書に盛り込まれているが、値上げを受けなければいけないのか？
答えからいえば”NO”です。必ず値上げに応じる必要はありません。それどころか借主側からの賃料の減額請求をすることも、借地借家法では認めています。
オーナー側の言い成りになることはなく、逆に値下げのお願いをすることも可能なのです。

また、更新3ヶ月前に貸し主が一方的な値上げ要求をしてきて、借り主がもめごとを避けるため、泣き寝入りしてしまった例もあります。
これは借地借家法さえ理解していれば、筋の通らない話として聞く必要のないことです。

もう一例、ある方の敷金トラブル・賃貸トラブルに関する実体験をお話しします。

5年間借りていた住まいを引越しすることになり、貸し主より預けている2ヶ月分の賃料相当の敷金（保証金）はほとんどを現状回復費用（※）にまわしますと連絡を受けました。つまり、借りたときに預けている金額が戻ってこないということです。
このケースは現実にとても多いのですが、これは貸し主側の不当請求で、借り主側は拒否することができます。
最高裁判所の判例でも、通常使用に伴う現状回復費は原則貸主負担とされました。（借り主の不注意で損傷を与えた部分は借り主負担）通常の使用状況であれば、預けている保証金（敷金）は満額返還されるべきものです。

※物件を借りたときと同じ状態に戻すこと。

このように世の中は結構メチャクチャに動いています。ぜひ、正しい知識をつけて、きちんと危機管理・リスクマネジメントをして、損をしない契約を心掛けてください。

宅地建物取引主任者、土地家屋調査士、不動産鑑定士のような専門家と呼ばれる人たちも、これらのことがわかってない方が多いです。ブレーン選びは慎重にされることをお勧めします。

不動産契約はビジネス

不動産の契約は貸し主の言い成りになる必要はありません、貸す側、借りる側お互いが50：50のビジネスの関係です。
貸し主との関係がこじれることを恐れる方もいますが、モノを買う、借りるというのは商行為です。不動産であってもビジネスの会話は成立します。
貸し主にとって空室になることが最も困ることであり、空室を防ぐ目的であれば以下の項目も受け入れてもらえる場合が多いです。

• 賃料の値下げ交渉
• 保証金の減額交渉
• フリーレント（無償期間を設ける）
• 賃料の後払い
• 更新手数料の減額